다주택자 양도소득세 중과세율 계산 및 양도소득세 신고 방법

최근에는 부동산 매매 거래 수가 많이 줄었지만
다시 돌아올 부동산 투자 기회를 기다리시는 분들이 계실 것입니다.

부동산 거래는 결코 단순하지 않습니다.
부동산 거래 시 발생되는 세금이나 비용은 아래와 같이 크게 다섯가지로 구분됩니다.
1. 취득세: 아파트 취득에 대한 지방세
2. 공과금: 신고료, 채권, 교통비 등
3. 보수금: 법무사 보수 비용
4. 종합부동산세: 부동산 보유 재산세 등
5. 양도소득세: 부동산 매도 차익에 대한 세금

이들은 부동산 매수/매도 과정을 거쳤을 시 발생하는 금액입니다.

특히 세금의 경우 계산하기가 까다로우며 개인 세무사님이 계신 것이 아니라면
개인이 직접 과세 기준에 맞는 세금을 세무서에 납부해야 됩니다.

만일 납부한 세금이 일부 상이한 부분이 있다면 국세청으로부터 연락을 받게 될 수 있습니다.
연락을 받게 됐을 시 가산세가 부여될 수 있습니다.
따라서 세금은 처음 납부할 때부터 욕심을 없애고

계산된 금액만큼 납부해야 머리 아플 일이 없습니다.

이번 글에서는 위 다섯가지의 발생 금액 중 양도소득 세금에 대한 말씀을 드리겠습니다.

○  양도소득세가 무엇인가요?

양도소득세는 본인이 가진 자산을 타인에게 양도했을 시 발생된 수익금에 대한 세금입니다.
양도소득세는 국세와 지방세로 구분되며 개인은 기한 내에 국세/지방세를 전부 납부해야 됩니다.

참고로 양도소득세는 현금 계좌이체나 신용카드로 납부 가능합니다.
신용카드의 경우 시기별로 카드사별로 세금에 대한 무이자 할부 혜택이 상이합니다.
따라서 세금 일시불 납부에 부담감이 느껴지신다면 카드사별로 할부 정도를 파악해보셔야 됩니다.

도대체 양도소득세가 얼마이길래 이렇게 세금, 세금 말 하는지 궁금하신 분들이 계실 것입니다.
아래 문단에서는 제가 납부했던 양도소득세에 대한 말씀을 드리겠습니다.

연회비 없는 신용카드 비교 및 양도소득세 납부 시 신용카드 활용 방법

 

○  양도소득세 금액은 보통 얼마인가요?

양도소득세는 거래 양도 차익이 얼마냐에 따라 그 금액이 천차만별로 차이나게 됩니다.
또한 양도차익만이 아닌 본인이 보유한 주택 수나 보유기간에 따라서도 납부해야될 세금이 상이합니다.

아래 표는 2021년 6월 1일 이후 개정된 최신 양도소득세 기준입니다.
국세청 자료를 참고하여 도시한 표입니다.
참고로 아래 표에 기재된 내용은 국세만 해당된 내용입니다.
지방세는 무조건 국세의 10%를 더 납부해야 됩니다.
그러므로 70% 납부자의 경우 총 77%의 세금을 납부해야되는 것입니다.

제가 말씀드린 내용이 와닿지 않는 분들 계시죠?

아래 문단에서는 제가 실제 경험했던 양도소득세 납부 과정을 상세하게 말씀드려보겠습니다.

주택 양도소득세 현 세율 및 세율 변동 과정

 

○  양도소득세 납부 경험이 있으신가요?

저는 2021년 하반기에 보유하고 있던 빌라를 매도한 경험이 있습니다.

당시 양도소득은 2,300만원 정도였습니다.
주택 보유기간은 1년 미만이었기 때문에 양도차익에 대해

국세 70%, 지방세 7%를 납부해야되는 상황이었습니다.
단순 계산했을 때는 1,700만원이 넘는 금액을 세금으로 납부했어야 됐습니다.
세금을 일시불로 납부하기 꺼려졌기에 모든 세금은 신용카드 무이자 할부로 납부하였습니다.

세금 납부는 관할 세무서에 직접 방문하여 납부해도 되고
지로 통합 납부 서비스 등 인터넷으로 납부해도 괜찮습니다.
참고로 지방세의 경우 지로 납부가 가능한 경우가 흔하지만
국세의 경우 세무서를 방문해야만 납부할 수 있는 경우가 있습니다.

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제 경우 부동산 거래가 생애 처음이었기 때문에

세무서에서 신청하는 것이 더 정확할 것이라고 생각됐습니다.
그래서 관할 지역 세무서로 방문하였습니다.

양도소득세는 소득이 발생한 일로부터 2개월 이후의 말일까지 납부해야 됩니다.
예를들면 2023년 3월 26일에 소득이 발생됐다면

2023년 5월 31일까지 세금을 납부해야되는 것입니다.

세무서에 방문하면 아래와 같은 양도소득세 계산서를 직접 작성해야 됩니다.
누군가 작성해주는 사람이 없었을 뿐더러 세무서 직원분들은 행정 처리를 해주실 뿐이었습니다.
제 세금을 계산해달라고 부탁드릴 곳은 세무사 사무소 뿐이었습니다.

표 항목을 잘 작성하면 단순 계산된 세액보다 최소 250만원은 덜 낼 수 있습니다.
아래 표에 대한 내용을 풀이하면 아래와 같습니다.

* 양도소득세 계산서 내용 풀이
- 양도가액: 부동산 매도 금액
- 취득가액: 부동산 매수 금액
- 필요경비: 부동산 매도 시 발생한 중개수수료(부동산비용)
- 양도차익: 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 제외한 금액
- 장기보유 특별공제: 2년 이상의 주택 보유자에게 해당되는 항목
- 양도소득금액: 양도차익에서 특별공제금액을 제외한 금액
- 양도소득기본공제: 매년 첫 부동산 매도 시 공제해주는 금액인 250만원
- 과세표준: 양도소득금액에서 기본공제 금액을 제외한 금액
- 세율: 보유기간 및 보유 주택 수에 따라 정해진 세율(위 표)
- 산출세액: 과세표준에 세율을 적용한 금액(과세표준 X 세율)

양도소득세 계산서 작성 모습

 

○  양도소득세 세율이 너무 과한 것 아닌가요?

양도소득세는 세율은 국가 경제 상황에 따라 수시로 조정됩니다.

* 양도소득세 세율이 증가되는 경우
- 주택 매매가 과열되어 전세 세입자들의 전세금 환급을 받지 못하게 되는 위험이 증가될 경우
- 부동산 매매가 활발함에도 세수(세금 수입)가 줄어들었을 경우

* 양도소득세 세율이 감소되는 경우
- 부동산 매매 자체가 없어 양도소득세 등 각종 세금 수입이 없을 경우

세금 납부할 때는 한 발 늦었다는 생각이 들었습니다.
단기 거래자에게 44%의 세율이 적용되는 것도 많이 적용된다는 생각이 들었기 때문입니다.

저는 매물 탐색, 매수, 매도 등 부동산 거래에 쏟은 노력에 비해

77%라는 말도 안되는 세율을 적용받게 됐습니다.

수익금의 반도 가져오지 못한 상황인데요.
처음에는 이러한 정책이 무조건 부정적으로 받아들여졌습니다.

하지만 최근 빌라를 무려 1,000채 이상을 보유한 빌라왕 이슈부터
전세 자금 환급을 돌려받지 못한다는 이슈를 접하다보니
과도한 부동산 매매 횟수가 줄어들 필요성은 있어 보였습니다.

한 편 아래 글은 최근 부동산 경매 매물이 급증하며 동반되는 부실채권(NPL)에 대한 것입니다.
부실채권(= NPL)을 전혀 모르시는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 잘 작성된 글입니다.

부실채권인 NPL의 뜻과 부실채권 투자 방법을 훨씬 쉽게 정리한 글