부실채권 매각 및 NPL 채권 매입 전 알아야 할 부실채권 정리

최근 부동산 거래량과 매물 수요가 둔화됐나는 이슈가 속출되고 있습니다.
일반인들 사이에서는 부동산이 하락하면 어떻게 해야되는지 걱정만 하는 분들이 많습니다.

하지만 이런 위험성을 투자 기회로 인식하는 분들도 있습니다.
부동산 시장에 위험성이 생겼을 때 생기는 상품에 투자하는 방법이 있기 때문입니다.

바로 부실채권(= NPL)이라 불리는 상품입니다.
제 입장에서는 투자 난이도가 너무 높아서 공부만 해본 상태인데요.

이번 글에서는 부실채권(= NPL)에 대해 다뤄보겠습니다.

○  부실채권(= NPL)이 무엇인가요?

부실채권의 사전적인 의미는 말 그대로 부실한 채권입니다.

이는 금융기관의 자금을 개인에게 빌려줬지만 회수할 가능성이 적기 때문에

가격을 낮춰 채권 상품으로 전환한 것을 말합니다.

* 부실채권에 대해 쉽게 이해해보겠습니다.
- 금융기관 A가 개인 B에게 돈 100만원을 대출해줬습니다.
- 그런데 개인 B가 파산 위기에 처해져서 100만원을 갚지 못하는 상황이 되었습니다.
- 금융기관 A는 100만원의 100%는 받지 못하더라도 70% 정도는 회수하고 싶은 마음이 들었습니다.
- 그래서 100만원을 대여했다는 것에 대한 채권을 70만원에 발행하였습니다.
- 채권 가격이 원래는 100만원이어야 되지만 70만원이 되었기에 금액이 부실한 상황입니다.
- 그래서 부실채권이라는 용어가 적용되는 것입니다.

NPL은 부실채권을 영어로 번역한 것입니다.
Non Performing Loan이라는 단어의 축약어입니다.

* NPL이라는 단어에 대해 쉽게 이해해보겠습니다.
- Performance는 실적이라는 뜻입니다.
- Performing은 실적을 내는이라는 의미입니다.
- 금융 시장에서의 실적은 수익을 의미합니다.
- Non은 아무것도 없는 무의 상태를 뜻합니다.
- 그러므로 Non Performing은 수익이 없다는 것을 의미합니다.
- Loan은 대출금(빚)을 의미합니다.
- 그리고 금융기관이 고객에게 돈을 대출해주는 행위를 여신이라고 합니다.
- 여신은 줄 여와 믿을 신이라는 단어가 합쳐진 것입니다.
- 그러므로 NPL은 금융기관 입장에서 고객에게 돈을 빌려주는 행위를 했는데 수익이 없다는 것을 의미합니다.
- 왜냐하면 대출 이자 수익으로 금융기관이 운영되기 때문입니다.
- 이를 정리하자면 수익이 없는 대출 행위라는 용어가 NPL인 것입니다.
- 전문 용어로는 무 수익 여신입니다. 이를 공백 없이 무수익여신이라고 합니다.

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○  부실채권(NPL)의 위험성은 무엇인가요?

투자에는 당연히 리스크가 따릅니다.
이 리스크가 적을수록 수익이 낮을수는 있더라도 손해를 덜 볼 수 있는데요.
경매 매물에 대한 부실채권(NPL)

부동산 시장 기준으로는 금액적인 리스크가 적고 수익도 적은 투자 방법입니다.

오해하실까봐 재차 말씀드리겠습니다.
금액적인 리스크가 적은 것은 맞습니다.

그런데 부실채권(NPL) 투자는 이해하기가 매우 어렵기 때문에

어설프게 알아보고 접근하신다면 큰 손실을 맞이할 수도 있습니다.

왜냐하면 경우에 따라 난이도가 다르기 때문인데요.

부실채권(NPL)이 나온 이유가 경매로 매물 A가 나온만큼 매물 A가 엉망이라는 뜻으로 해석될 수 있기 때문입니다.

부실채권(NPL)은 금융기관이 고객으로부터 대출금을 3개월 이상 환수 받지 못했을 때 발행됩니다.

부실채권(NPL)을 투자자 최씨가 금융기관으로부터 매수했다고 했을 때 해당 금액에 대한 권리를 취득한 것입니다.

하지만 권리를 가져갔기 때문에 해당 대출금에 대한 리스크 역시 투자자 최씨가 가져간 것입니다.

○  부실채권(NPL)이 발행되는 원리가 무엇인가요?

부실채권(NPL)은 부동산 경매 매물로부터 발생됩니다.

경매의 목적은 투자자 최씨가 부동산 매물을 낙찰받아 매물의 소유권을 취득하는 것입니다.
부실채권 투자의 목적은 투자자 최씨가 부동산 매물의 배당을 받아 권리(근저당권)를 취득하는 것입니다.

여기서 근저당권은 저당권과 일부 다른 의미입니다.

저당권은 이미 확정된 채권을 담보하는 것이고
근저당권은 채권최고액에서 일부 금액의 증감이 있을 수 있기 때문입니다.

이 근저당권은 부동산 시장에서 사용되는 용어입니다.
부동산의 가치는 계속해서 변동합니다.
따라서 저당권이 아닌 근저당권이 적용됩니다.

다시 돌아와서,
투자자 최씨는 부실채권(NPL)을 매수한 상태입니다.
한 편 또 다른 투자자 권씨는 경매 매물을 막 낙찰받은 상태입니다.
경매 매물이 낙찰되었기 때문에

투자자 권씨의 자금이 부동산 경매 매물을 낙찰받는데 사용됐습니다.

부동산 매물이 경매 시장으로 나오게 되며 채권이 발행된 상태에서
매물에 대한 자금이 채권으로 발행되었던 빈 계좌로 흘러 들어온 셈입니다.

따라서 부동산 매물의 권리(근저당권)을 취득했던 투자자 최씨는
투자자 권씨의 돈을 받고 투자 시장에서 엑시트(EXIT) 하게 되었습니다.

투자자 최씨는 부실채권(NPL)의 매수/매도의 투자 과정을 성공적으로 마친 것입니다.

투자자 권씨의 돈을 투자자 최씨가 받게 됐다고 말씀드렸죠?
이 돈의 이름은 배당금 또는 채권액이라고 통칭됩니다.

즉, 최씨는 배당금(채권액)을 금융기관으로부터 돌려받은 셈입니다.
왜냐하면 근저당권(권리)는 돈을 받을 수 있는 권리기 때문입니다.

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○  근저당권에 대해 조금 더 자세히 알려주실 수 있나요?

근저당권은 돈을 받을 수 있는 권리라고 말씀드렸습니다.

한 가지 상황을 예시로 들어보겠습니다.
- 시장에 부동산 물건이 나왔습니다. 
- 그래서 부동산 등기부등본을 확인해봤습니다.
- 그런데 이 등본에 해당 부동산의 근저당권을 금융기관 등 누군가 소유하고 있습니다.
- 근저당권의 금액은 해당 부동산의 당시 매매 금액의 100%였습니다.
- 그러므로 이 부동산은 초기 매수자의 금액이 아닌 금융기관이 대출해준 금액으로 매수된 것이라고 해석됩니다.

이런 상황에서는 보통
- 근저당설정 계약서
- 여신약정 계약서
라는 서류가 같이 있습니다.

위에서 자세한 설명을 드렸지만 대출금 관련 계약서들인 것입니다.

○  부실채권(NPL) 투자에 대한 우려가 있으신가요?

혹시 위에 작성한 내용 중 단어 하나라도 이해가 덜 되신 분 계신가요?
당장 부실채권(NPL) 투자 진행을 멈추셔야 됩니다.

어려운 단어가 섞여있다는 뜻은 그만큼 투자 리스크에 당할 함정이 많다는 의미이기 때문입니다.

지식 정도로만 가져가주시길 바랍니다.
혹시나 전세 입주 예정자 분이시라면 근저당권, 여신약정 등의 단어가 들어간 서류가 있는지 반드시 확인해보셔야겠죠?
갭투자중인 아파트 매수자가 갭에 대한 대출을 받은 상태라면 전세 금액을 환수받지 못할 위험이 매우 크기 때문입니다.

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